Kosten Erbschein Immobilie auf einen Blick
Bei einer Immobilie im Nachlass richtet sich die Erbschein-Gebühr nach dem Verkehrswert der Immobilie (§ 46 Absatz 1 GNotKG) abzüglich der Schulden des Erblassers (§ 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG). Fällig werden zwei Gebühren nach Tabelle B: das Erbscheinsverfahren (KV 12210, 1,0) und die eidesstattliche Versicherung (KV 23300, 1,0). Ein schuldenfreies Haus im Wert von 400.000 € fällt auf die Wertstufe „bis 410.000 €" (1,0 = 785,00 €) und kostet damit 2 × 785,00 € = 1.570,00 € Erbschein — dasselbe Haus mit 200.000 € Restdarlehen hat einen Geschäftswert von 200.000 € → Stufe „bis 200.000 €" → 1,0 Gebühr 435,00 € → 2,0 Gebühren = 870,00 €. (Stand 2026)
Und ein Posten, den fast alle übersehen: Die Grundbuchberichtigung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.
Warum die Immobilie die teuerste Position im Erbschein ist
Die Gebühr für den Erbschein bemisst sich nicht am Aufwand des Gerichts, sondern am Geschäftswert. § 40 Absatz 1 Satz 1 GNotKG bestimmt ihn als „den Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls". Bei einem reinen Geldnachlass ist dieser Wert schnell ermittelt. Kommt eine Immobilie dazu, springt der Wert um eine oder zwei Tabellenstufen — und mit ihm die Gebühr.
- Konten und Depots: Wert = Saldo am Todestag, unstrittig.
- Immobilie: Wert = Verkehrswert nach § 46 GNotKG — hier entsteht der Spielraum und der Streit.
- Hausrat und Fahrzeuge: Wert = realistischer Veräußerungserlös, in der Praxis meist nachrangig.
Welcher Immobilienwert für den Erbschein zählt
Der Verkehrswert nach § 46 Absatz 1 GNotKG
Maßgeblich ist „der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre". Also der realistische Marktwert am Todestag — nicht der Kaufpreis von 1998, nicht der Einheitswert, nicht der Wunschpreis.
Wenn der Verkehrswert nicht feststeht
§ 46 Absatz 2 GNotKG lässt vier Wege zu: Bestimmung nach dem Inhalt des Geschäfts, nach den Angaben der Beteiligten, anhand sonstiger amtlich bekannter Tatsachen oder Vergleichswerte aufgrund amtlicher Auskunft, oder anhand offenkundiger Tatsachen. Für Grundstücke erlaubt § 46 Absatz 3 GNotKG zusätzlich:
- im Grundbuch eingetragene Belastungen,
- aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte,
- für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte — dabei steht § 30 der Abgabenordnung einer Auskunft des Finanzamts ausdrücklich nicht entgegen.
Wichtig: Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nach § 46 Absatz 4 GNotKG nicht statt. Das Gericht bestellt also keinen Gutachter, nur um die eigene Gebühr zu ermitteln. Deine belastbare Angabe ist damit der wichtigste Wert im ganzen Antrag.
Was du bei der Wertangabe belegen solltest
- Aktuelle Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses.
- Vergleichbare Angebote in derselben Lage zum Todeszeitpunkt.
- Wertmindernde Umstände: Sanierungsstau, Erbbaurecht, Wohnrecht, Denkmalschutz, vermietete Wohnung.
- Bei Miteigentum: nur der Anteil des Erblassers.
Der Schuldenabzug: der größte Hebel bei Immobilien
§ 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG ist eindeutig: „Vom Erblasser herrührende Verbindlichkeiten werden abgezogen." Ein Restdarlehen auf dem Haus mindert also unmittelbar die Bemessungsgrundlage.
Was abgezogen wird
- Grundschuldbesicherte Restdarlehen des Erblassers.
- Offene Rechnungen, Steuerrückstände, Pflegeheimkosten aus der Zeit vor dem Tod.
- Verbindlichkeiten aus Verträgen, die der Erblasser noch selbst geschlossen hat.
Was nicht abgezogen wird
- Kosten, die erst durch den Erbfall entstehen — die Vorschrift spricht ausdrücklich von Verbindlichkeiten, die „vom Erblasser herrühren".
- Pflichtteilsansprüche und Vermächtnisse, die erst mit dem Erbfall entstehen.
- Die Erbschein-Gebühr selbst.
Betrifft das Verfahren nur das Erbrecht eines Miterben, bemisst sich der Wert nach dessen Anteil (§ 40 Absatz 2 GNotKG) — bei drei Erben zu gleichen Teilen also nach einem Drittel des Nettonachlasses, wenn nur einer den Teilerbschein beantragt.
Erbschein Kosten bei Immobilien: die Tabelle
Die Spalte „Gesamt" enthält beide Gebühren: Erbscheinsverfahren (KV 12210) und eidesstattliche Versicherung (KV 23300), jeweils 1,0 nach Tabelle B des GNotKG.
| Nachlasswert nach Schuldenabzug bis … | 1,0 Gebühr (Tabelle B) | Gesamt (2,0 Gebühren) |
|---|---|---|
| 50.000 € | 165,00 € | 330,00 € |
| 65.000 € | 192,00 € | 384,00 € |
| 80.000 € | 219,00 € | 438,00 € |
| 95.000 € | 246,00 € | 492,00 € |
| 110.000 € | 273,00 € | 546,00 € |
| 125.000 € | 300,00 € | 600,00 € |
| 140.000 € | 327,00 € | 654,00 € |
| 155.000 € | 354,00 € | 708,00 € |
| 170.000 € | 381,00 € | 762,00 € |
| 185.000 € | 408,00 € | 816,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € | 870,00 € |
| 230.000 € | 485,00 € | 970,00 € |
| 260.000 € | 535,00 € | 1.070,00 € |
| 290.000 € | 585,00 € | 1.170,00 € |
| 320.000 € | 635,00 € | 1.270,00 € |
| 350.000 € | 685,00 € | 1.370,00 € |
| 380.000 € | 735,00 € | 1.470,00 € |
| 410.000 € | 785,00 € | 1.570,00 € |
| 440.000 € | 835,00 € | 1.670,00 € |
| 470.000 € | 885,00 € | 1.770,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € | 1.870,00 € |
| 550.000 € | 1.015,00 € | 2.030,00 € |
| 600.000 € | 1.095,00 € | 2.190,00 € |
| 650.000 € | 1.175,00 € | 2.350,00 € |
| 700.000 € | 1.255,00 € | 2.510,00 € |
| 750.000 € | 1.335,00 € | 2.670,00 € |
| 800.000 € | 1.415,00 € | 2.830,00 € |
| 850.000 € | 1.495,00 € | 2.990,00 € |
| 900.000 € | 1.575,00 € | 3.150,00 € |
| 950.000 € | 1.655,00 € | 3.310,00 € |
| 1.000.000 € | 1.735,00 € | 3.470,00 € |
Quelle: GNotKG Anlage 2 (Tabelle B) zu § 34 Absatz 1; Gebührensätze KV 12210 und KV 23300 der Anlage 1. Maßgeblich ist immer die nächsthöhere Stufe der Anlage 2 — deshalb stehen die Stufen von 50.000 € bis 1.000.000 € hier vollständig und nicht als Auswahl. Oberhalb von 1.000.000 € geht die Tabelle in 50.000-€-Schritten weiter bis 3.000.000 €; die Eckwerte dort: 1.500.000 € → 2.535,00 €, 2.000.000 € → 3.335,00 €, 3.000.000 € → 4.935,00 € (je 1,0 Gebühr nach Anlage 2 Tabelle B).
Zwei Rechenbeispiele mit Immobilie
Beispiel 1: Einfamilienhaus 400.000 €, schuldenfrei
Verkehrswert 400.000 €, Konten 20.000 €, keine Schulden. Geschäftswert 400.000 € + 20.000 € = 420.000 € → nächsthöhere Stufe der Anlage 2 ist „bis 440.000 €" (nicht 500.000 €) → 1,0 Gebühr 835,00 € → 2,0 Gebühren = 2 × 835,00 € = 1.670,00 €.
Beispiel 2: Dasselbe Haus mit 200.000 € Restdarlehen
Verkehrswert 400.000 €, Konten 20.000 €, Restdarlehen des Erblassers 200.000 €. Geschäftswert nach Abzug der Erblasserschulden (§ 40 Absatz 1 GNotKG): 400.000 € + 20.000 € − 200.000 € = 220.000 € → nächsthöhere Stufe „bis 230.000 €" der Tabelle B → 1,0 Gebühr 485,00 € → 2,0 Gebühren = 970,00 €. Gegenüber Beispiel 1 spart der Schuldenabzug nach § 40 Absatz 1 GNotKG 1.670,00 € − 970,00 € = 700,00 €. Wer es im Antrag nicht angibt, verschenkt sie.
Was das Grundbuch zusätzlich kostet — und wann gar nichts
Nach dem Erbfall muss das Grundbuch berichtigt werden: statt des Erblassers wird der Erbe oder die Erbengemeinschaft eingetragen. Dafür sieht KV 14110 GNotKG eine 1,0-Gebühr für die „Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern" vor.
Die entscheidende Anmerkung zu KV 14110 lautet aber: „Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden."
- Antrag innerhalb von zwei Jahren: Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
- Antrag später: 1,0 Gebühr nach Tabelle B auf den Grundstückswert — 400.000 € fallen auf die Stufe „bis 410.000 €", das sind 785,00 €.
- Die Zwei-Jahres-Frist läuft ab dem Erbfall, nicht ab Erteilung des Erbscheins. Wer den Erbschein spät beantragt, verliert die Befreiung zusätzlich.
Weitere Grundbuchpositionen aus demselben Kostenverzeichnis:
| Vorgang | Kostenverzeichnis | Gebühr |
|---|---|---|
| Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern | KV 14110 | 1,0 (für Erben binnen zwei Jahren gebührenfrei) |
| Eintragung eines sonstigen Rechts, z. B. Wohnrecht | KV 14121 | 1,0 |
| Löschung in Abteilung III (z. B. Grundschuld) | KV 14140 | 0,5 |
| Löschung im Übrigen | KV 14143 | 25,00 € |
| Eintragung einer Vormerkung | KV 14150 | 0,5 |
| Eintragung eines Widerspruchs | KV 14151 | 50,00 € |
| Löschung einer Vormerkung | KV 14152 | 25,00 € |
| Beglaubigung einer Unterschrift beim Notar | KV 25100 | 0,2 — mindestens 20,00 €, höchstens 70,00 € |
Wann du trotz Immobilie keinen Erbschein brauchst
Der Erbschein ist ein Zeugnis über das Erbrecht (§ 2353 BGB) und wird nur auf Antrag erteilt. Bei Immobilien gibt es genau einen belastbaren Weg daran vorbei:
- Notarielles Testament oder Erbvertrag: Die beglaubigte Abschrift zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll wird vom Grundbuchamt regelmäßig als Erbnachweis akzeptiert. Die Eröffnung kostet nach KV 12101 pauschal 109,00 € — unabhängig vom Wert der Immobilie.
- Handschriftliches Testament: Reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht als alleiniger Nachweis; hier bleibt es meist beim Erbschein.
Der Vergleich ist deutlich: 109,00 € Eröffnungsgebühr (KV 12101 GNotKG) gegen 1.670,00 € Erbschein bei einem Nachlass von 420.000 € → Stufe „bis 440.000 €" → 1,0 Gebühr 835,00 € → 2,0 Gebühren = 1.670,00 €. Wer eine Immobilie besitzt, entscheidet mit der Form seines Testaments über einen vierstelligen Betrag für die eigenen Erben.
Die vollständige Gebührenübersicht ohne Immobilienbezug steht in der Erbschein Kosten Tabelle. Wie du dein Testament so formulierst, dass die Erbfolge eindeutig ist, zeigt der TestamentSchreiber.
FAQ
Häufige Fragen (FAQ)
Wird der Erbschein teurer, wenn eine Immobilie im Nachlass ist?
Ja, aber nicht wegen der Immobilie als solcher, sondern wegen ihres Werts. Die Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert (§ 40 GNotKG), und eine Immobilie hebt diesen Wert meist um mehrere Tabellenstufen.
Welcher Wert wird für das geerbte Haus angesetzt?
Der Verkehrswert nach § 46 Absatz 1 GNotKG — der bei einer Veräußerung erzielbare Preis. Steht er nicht fest, darf das Gericht ihn nach § 46 Absatz 2 und 3 GNotKG unter anderem anhand deiner Angaben, amtlich bekannter Vergleichswerte oder steuerlich festgesetzter Werte bestimmen.
Mindert die Grundschuld den Wert?
Nicht die Grundschuld als Eintragung, sondern die dahinterstehende Verbindlichkeit des Erblassers. Abgezogen wird nach § 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG das tatsächlich noch valutierende Restdarlehen — eine längst getilgte, aber nicht gelöschte Grundschuld mindert nichts.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall?
Nichts, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht — so die Anmerkung zu KV 14110 GNotKG. Danach fällt eine 1,0-Gebühr nach dem Grundstückswert an.
Zahlt jeder Miterbe die volle Gebühr?
Nein. Der gemeinschaftliche Erbschein wird einmal erteilt und einmal abgerechnet. Beantragt ein Miterbe nur einen Teilerbschein für sein eigenes Erbrecht, bemisst sich der Wert nach seinem Anteil (§ 40 Absatz 2 GNotKG).
Kann ich die Erbschein-Kosten von der Erbschaftsteuer absetzen?
Die Kosten der Nachlassregelung mindern nach dem Erbschaftsteuerrecht die Bemessungsgrundlage. Das ist eine steuerliche Frage und hängt vom Einzelfall ab — dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung.
